2026-10-08 06:37
经济
中央财政首次为房贷贴息，中国楼市迎来“定向降息”时刻
中央财政首次为房贷贴息，中国楼市迎来“定向降息”时刻
一颗信号弹，而非发令枪。
■
国庆假期前，北京朝阳区的链家门店里，经纪人王磊明显感到了变化。“贴息政策发布那两天，咨询电话几乎没停过，”他说，“尤其是手里攥着150万预算的年轻客户，之前一直犹豫，现在觉得‘国家都在帮忙还利息了，是不是该下手了’。”
这种情绪并非个例。10月1日起，中国首次在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策——中央财政对符合条件的首套住房贷款，按本金给予年化1个百分点的贴息，最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元。政策实施期暂定1年，贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%。以当前约3.06%的房贷利率计算，贴息后购房者的实际利率降至约2.06%，相当于优惠了利率的三分之一。
政策的短期效果立竿见影。国庆假期前6天，30大中城市商品房成交面积同比增长0.4%，扭转了9月同比下滑10.8%的颓势；18城二手房成交面积大增46%。中原地产研究院监测显示，全国重点50城新房认购量同比上涨超过15%。
然而，如果把视线拉长，这幅图景远非全面回暖那么乐观。
谁在受益，谁被排除
政策的门槛精准而严格：首套住房、面积不超过120平方米、总价不超过150万元。这三个条件叠加，意味着政策瞄准的是中国楼市中“最刚”的那部分需求——年轻家庭的第一套房。
普睿研究中心对全国155个主要城市的成交数据做了系统梳理，结果揭示了一个值得关注的结构性事实：新房市场中，同时满足面积和价格条件的成交套数占比约为36%，成交金额占比仅为13%；而二手房市场，符合条件的成交套数占比达60%，金额占比为31%。
“政策红利更多流向二手房，这是本次政策的一个重要特征，”普睿研究分析指出，在一线城市，二手房套数覆盖率平均为24%，广州更高达49%，政策有效连接了远郊低总价新房与核心区存量房源，为年轻刚需群体提供了更低的进城安家门槛。
太平洋两岸的利率鸿沟
这轮贴息政策最具戏剧性的背景，是大洋彼岸截然相反的利率走势。
就在中国将首套房贷实际利率压至2%出头的同时，美国30年期固定抵押贷款平均利率飙升至7.28%，创下2023年11月以来的最高水平，且已连续6周上涨。中美房贷利率的差距扩大到了超过500个基点。
“中国选择用财政资金补贴利息，美国选择用加息对抗通胀，本质上是两个经济体面临的核心矛盾截然不同，”一位不愿具名的宏观分析师表示，“中国要解决的是需求不足，美国要解决的是物价过高。”
这一对比也凸显了中国政策路径的独特性。不同于2008年通过银行让利来降低利率，这次是中央财政真金白银地“掏腰包”。有机构测算，政策每年可支持约1.8万亿元贷款，每年减少居民利息支出约182亿元。
信号意义大于短期刺激
多位分析师对这一政策的定性趋于一致：它更像一颗信号弹，而非发令枪。
高盛在最新报告中明确指出，此次措施作为政策信号的意義大於对短期经济增长的刺激作用，预期定向信贷宽松措施主要提供供给侧支持。广发证券宏观团队的测算则显示，贴息效果相当于“定向降息20-30个基点”，与百城住宅租金收益率的差值缩减至35-45个基点。
更值得关注的是政策背后的财政逻辑。这是中央财政首次直接为个人住房商业贷款贴息，标志着房地产调控工具箱中“财政直达”这一新选项的正式启用。此前，2008年的救市靠银行让利，2014年地方试点最终被叫停，中央层面的财政贴息尚属首次。
“估值修复可能先于基本面反转，”大同证券首席投资顾问吴伟分析认为，若销售回暖持续，会改善房企回款预期，带动优质头部房企估值修复；但长期看，基本面实质改善仍取决于销售数据的持续验证。
从已披露的数据看，二手房市场的改善信号比新房更为明确。9月，重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海连续7个月同比正增长，二手房成交占比已达68%。而新房市场仍在筑底，9月百强房企销售金额2293亿元，同比下降13.8%，环比回升11%。
国际评级机构的态度也偏谨慎。惠誉将2026年全年中国新建商品住宅销售额预期下调至下滑10%至15%，标普预计全国商品房销售额将继续下降约10%。
这场以财政贴息为核心的定向刺激，能否在一年政策窗口期内真正激活中国楼市最深层的刚需力量，答案或许要到明年春天才能揭晓。
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撰文 / OR
题图来源：Wikimedia Commons/N509F
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2026-10-08 06:37
中央财政首次为房贷贴息，中国楼市迎来“定向降息”时刻
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一颗信号弹，而非发令枪。
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国庆假期前，北京朝阳区的链家门店里，经纪人王磊明显感到了变化。“贴息政策发布那两天，咨询电话几乎没停过，”他说，“尤其是手里攥着150万预算的年轻客户，之前一直犹豫，现在觉得‘国家都在帮忙还利息了，是不是该下手了’。”
这种情绪并非个例。10月1日起，中国首次在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策——中央财政对符合条件的首套住房贷款，按本金给予年化1个百分点的贴息，最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元。政策实施期暂定1年，贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%。以当前约3.06%的房贷利率计算，贴息后购房者的实际利率降至约2.06%，相当于优惠了利率的三分之一。
政策的短期效果立竿见影。国庆假期前6天，30大中城市商品房成交面积同比增长0.4%，扭转了9月同比下滑10.8%的颓势；18城二手房成交面积大增46%。中原地产研究院监测显示，全国重点50城新房认购量同比上涨超过15%。
然而，如果把视线拉长，这幅图景远非全面回暖那么乐观。
谁在受益，谁被排除
政策的门槛精准而严格：首套住房、面积不超过120平方米、总价不超过150万元。这三个条件叠加，意味着政策瞄准的是中国楼市中“最刚”的那部分需求——年轻家庭的第一套房。
普睿研究中心对全国155个主要城市的成交数据做了系统梳理，结果揭示了一个值得关注的结构性事实：新房市场中，同时满足面积和价格条件的成交套数占比约为36%，成交金额占比仅为13%；而二手房市场，符合条件的成交套数占比达60%，金额占比为31%。
“政策红利更多流向二手房，这是本次政策的一个重要特征，”普睿研究分析指出，在一线城市，二手房套数覆盖率平均为24%，广州更高达49%，政策有效连接了远郊低总价新房与核心区存量房源，为年轻刚需群体提供了更低的进城安家门槛。
太平洋两岸的利率鸿沟
这轮贴息政策最具戏剧性的背景，是大洋彼岸截然相反的利率走势。
就在中国将首套房贷实际利率压至2%出头的同时，美国30年期固定抵押贷款平均利率飙升至7.28%，创下2023年11月以来的最高水平，且已连续6周上涨。中美房贷利率的差距扩大到了超过500个基点。
“中国选择用财政资金补贴利息，美国选择用加息对抗通胀，本质上是两个经济体面临的核心矛盾截然不同，”一位不愿具名的宏观分析师表示，“中国要解决的是需求不足，美国要解决的是物价过高。”
这一对比也凸显了中国政策路径的独特性。不同于2008年通过银行让利来降低利率，这次是中央财政真金白银地“掏腰包”。有机构测算，政策每年可支持约1.8万亿元贷款，每年减少居民利息支出约182亿元。
信号意义大于短期刺激
多位分析师对这一政策的定性趋于一致：它更像一颗信号弹，而非发令枪。
高盛在最新报告中明确指出，此次措施作为政策信号的意義大於对短期经济增长的刺激作用，预期定向信贷宽松措施主要提供供给侧支持。广发证券宏观团队的测算则显示，贴息效果相当于“定向降息20-30个基点”，与百城住宅租金收益率的差值缩减至35-45个基点。
更值得关注的是政策背后的财政逻辑。这是中央财政首次直接为个人住房商业贷款贴息，标志着房地产调控工具箱中“财政直达”这一新选项的正式启用。此前，2008年的救市靠银行让利，2014年地方试点最终被叫停，中央层面的财政贴息尚属首次。
“估值修复可能先于基本面反转，”大同证券首席投资顾问吴伟分析认为，若销售回暖持续，会改善房企回款预期，带动优质头部房企估值修复；但长期看，基本面实质改善仍取决于销售数据的持续验证。
从已披露的数据看，二手房市场的改善信号比新房更为明确。9月，重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海连续7个月同比正增长，二手房成交占比已达68%。而新房市场仍在筑底，9月百强房企销售金额2293亿元，同比下降13.8%，环比回升11%。
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这场以财政贴息为核心的定向刺激，能否在一年政策窗口期内真正激活中国楼市最深层的刚需力量，答案或许要到明年春天才能揭晓。
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■ 或者，热烈空雨伴芬芳泥土；绿绿生命缠锐意骄阳。
回望，回望，一马平川红酒飘散断归途。
■ 或者，灰蒙蒙空气重回道指一万四千点。滚动时光，照进现实，流逝过往，回归未来。
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