2026-08-29 14:08
商业
中国出重拳松绑房地产信贷 房贷可贷四十载 存量利率可议价
中国出重拳松绑房地产信贷 房贷可贷四十载 存量利率可议价
新政三箭齐发：期限延至四十年、存量利率可协商、房企再融资开闸，楼市迎来“制度性重构”。
■
公历二零二六年八月二十八日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）。同日，中国证监会亦发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。三部门同日出手，其力度之猛、覆盖面之广，为近年楼市调控所罕见。
三十年之限一朝破
新政最引人注目者，莫过于个人住房贷款最长期限由三十年延至四十年。央行有关部门负责人称，此举乃“为适应经济社会发展需要，给予借贷双方更大灵活度”。具体期限，由购房人与商业银行协商确定。
细算之，三十载已属漫长，四十年则近乎“传代房贷”。以贷款百万、利率三点一厘计，三十年月供约四千二百七十缗，四十年则降至约三千六百一十缗——每月可省六百六十缗。然总利息支出亦随之膨胀，购房人须权衡取舍。新政同时规定，月房贷支出与收入比须控于百分之五十以下。
存量利率可议价——“高位站岗”者迎转机
对已在利率高点“站岗”的存量房贷业主而言，新政不啻为一场及时雨。文件明确：已发放的浮动利率个人住房贷款，当利率水平与全国新发放房贷利率偏离达一定幅度时，借款人可与银行协商变更利率，或申请新发放贷款置换存量贷款。方式由借款人自主选择。
当前新发放房贷平均利率约三点一厘，而部分早期存量房贷利率仍居百分之四以上。利差近一个百分点，百万贷款年息差近万缗。此前“提前还贷潮”此起彼伏，新政赋予存量房贷者议价之权，或可有效缓解这一困局。
“先拿房、再还贷”——预售制度大手术
新政另一突破在于延后个人住房贷款发放时点。所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；实行预售的，须在项目竣工备案后方可发放。确保购房人“能拿房、再还贷”。
此前“封顶放款”之规，因项目封顶后仍有大量装修绿化工程，一旦逾期交付，购房人便陷入“没拿房、先还贷”之窘境。新政切中此弊，堪称对预售制度的一次大手术。
开发商融资闸门重启
资本市场端亦有重大突破。证监会新政明确支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资。募集资金须投向符合政策要求的市场化房地产项目。同时加大债券融资支持，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、资产支持证券（ABS）。
此前房企融资渠道长期收窄，此番“借新还旧”终获政策放行。开发贷款亦实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，预售项目贷款最长五年，现房销售项目最长七年。
市场寒意料峭 政策暖风频吹
新政出台之际，楼市数据仍显寒峭。二零二六年一至七月，全国房地产开发投资额四万三千零九亿元，同比减少百分之十九点二。商品房销售金额四万二千七百一十八亿元，同比减少百分之十三点一。房企到位资金累计值四万五千七百四十八亿元，同比减少百分之二十点三。
然近期成交似有回暖之兆。八月十七日至二十三日当周，重点十四城新房网签合计一万一千六百九十一套，环比增长百分之十三点零七。二手房方面，重点二十城合计三万七千四百五十套，同比增长百分之八点八。
地方层面，北京、上海、成都等核心城市亦在“金九银十”前夕密集释放政策利好。北京将五环内非京籍家庭社保缴纳年限由两年降至一年；上海出台“沪八条”打通置换链条；成都给予公积金贷款一年期百分之二十利息补贴。
信贷制度重构 楼市迎“新模式”
此番新政，非一时之策，乃制度性重构。央行负责人明言，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。其与个人住房贷款、开发贷款等具体管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
从三十年到四十年，从“封顶放款”到“竣工放款”，从利率“一锤定音”到可协商可置换——每一处调整，皆指向同一个方向：中国房地产正从“高杠杆、快周转”的旧模式，向“稳字当头、住有所居”的新模式艰难转身。
然制度易改，人心难移。楼市信心能否借此东风重燃，尚待时日检验。
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撰文 / OR
题图来源：Wikimedia Commons/N509F
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2026-08-29 14:08
中国出重拳松绑房地产信贷 房贷可贷四十载 存量利率可议价
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然近期成交似有回暖之兆。八月十七日至二十三日当周，重点十四城新房网签合计一万一千六百九十一套，环比增长百分之十三点零七。二手房方面，重点二十城合计三万七千四百五十套，同比增长百分之八点八。
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信贷制度重构 楼市迎“新模式”
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撰文 / OR
题图来源：Wikimedia Commons/N509F
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